Вопросы и ответы
для инвесторов проекта
Где расположен земельный участок под строительство отеля?
На территории парка «Поляна», в центре Свердловского района Иркутска, рядом с новым Академическим мостом. Такое расположение позволяет быстро добраться до главных достопримечательностей столицы Восточной Сибири.  При этом здесь чувствуешь себя далеко от города, среди красивой сибирской природы. Наслаждаешься свежим воздухом, любуешься  прекрасными городскими видами на живописном берегу Ангары, получаешь удовольствие от прогулок, спорта и развлечений в парке.


Какова схема вхождения инвестора в проект, юридическое оформление сделки?
Оператором проекта выступает ООО «Байкалов», сайт: https://www.baikalov.ru

Землепользователем является ООО «Спорт парк», сайт: https://park-irk.ru

Вместе с такими известными в городе проектами, как Парк-Набережная «Солнечная дорога», они - ключевые проекты «Сферы Байкала».

Для легитимного оформления сделки поэтапно подписываются следующие документы.

1 шаг. Заключение предварительного договора с ООО «Байкалов» (образец предоставляется по запросу). В нем определены все существенные условия сделки, в т.ч. ключевые параметры приобретаемого строения (временное сооружение), его фиксированная стоимость, условия будущего договора с ООО «Спорт парк» о субаренде части земельного участка (ЧЗУ), на котором будет расположен каждый номер отеля (далее «Объект»).

2 шаг. Подписание с ООО «Байкалов» договора подряда на строительство объекта.
Осуществляется после получения всех необходимых разрешений и согласований, а также утверждения проектно-сметной и технической документации. По завершении строительных работ, предусмотренных договором подряда, помещение передается в собственность инвестора по акту передачи.

3 шаг. Заключение договора субаренды земельного участка под эксплуатацию объекта с ООО «Спорт парк». Для составления договора субаренды требуется формирование ЧЗУ, постановка на кадастровый учет в Росреестре, письменное согласование с КУМИ г. Иркутска, непосредственное подписания договора субаренды и регистрация договора в ФРС. Договор заключается сроком до мая 2034 года с дальнейшей пролонгацией.
Ставка субаренды – 10% от Вашего дохода.

4 шаг. Договор на управление объектом заключается между инвестором и ООО «Байкалов». Стоимость управления – 25% от дохода. Полная финансовая модель доходов и расходов прилагается.
В какой правовой форме лучше выступать в качестве инвестора (юридическое лицо, ИПБОЮЛ или физ. лицо)?
Нам предпочтительно заключать договора с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, при этом, если Вы ИП, в Росреестре договор субаренды всё равно зарегистрируется на физическое лицо.


Можно ли будет инвестировать в проект позже и на каких условиях?
Да. Мы всегда открыты к сотрудничеству, но по мере реализации этапов строительства стоимость участия будет возрастать, т.к. снижаются риски для инвесторов и увеличивается ликвидная привлекательность объектов. Например, уже первые изменения в ценах на объекты планируются к моменту согласования проектной документации и получения всех технических условий от снабжающих организаций. Разумеется, самая низкая стоимость и наиболее выгодные инвестиции — на начальном этапе проекта.
Могу ли я сам управлять номером или проживать в нём?
Да, можете. Заказчик имеет право самостоятельно заниматься удаленной реализацией своего объекта для размещения туристов. Для этого Управляющая Компания в договоре обязуется дать доступ Заказчику к системе онлайн-бронирования его Объекта, а Заказчик обязуется пройти курс обучения по работе с соответствующим программным обеспечением. При размещении туристов через Заказчика, оплата поступает на счёт Заказчика, турист получает ваучер на размещение установленного образца, а в системе учета взаиморасчетов создаётся задолженность Заказчика перед Управляющей компанией в размере 25% от стоимости размещения Оплата в этом случае будет только за содержание номера (зависит от состава услуг), электричество и водоснабжение (по счетчику) и субаренду земельного участка (примерно 2500 руб. в месяц).
Каков текущий статус земельного участка и что на этой земле можно строить?
Земельный участок 38:36:000028:774 имеет площадь 46 642 м2. Собственность администрации г. Иркутска, находится в аренде у ООО «Спорт парк» по договору №5308 от 26.05.14г. Категория: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов. Для организации зоны отдыха.
Требуется ли разрешение на строительство парк-отеля «Байкал-Аляска»?
Договор аренды ООО «Спорт парк» подразумевает размещение только временных сооружений, которые не требуют получения разрешения на строительство и прохождение экологической экспертизы. При этом, ген.нлан размещения отеля, его внешний вид и благоустройство прилегающей территории согласовывается с администрацией Иркутска (КУМИ, КГСП), а также получаются разрешения на проведение земляных работ и подключение объектов к инженерным сетям в соответствии с действующим законодательством.


Какие преимущества и недостатки есть у временного сооружения?
Плюсы: отсутствие налога на имущество, более быстрая и упрощенная процедура согласования строительства, возможность размещения в рекреационных зонах.
Минусы: низкая оценка банка при использовании объекта в качестве залога, необходимость продлять договор субаренды ЧЗУ по его истечении после 2034 года.
Как и когда будет решаться вопрос по коммуникациям (сетям): теплоснабжение, эл. энергия, вода, канализация, включено ли это в бюджет?
Проектом предусмотрено:
- центральное городское водоснабжение и водоотведение (сети МУП «Водоканал» Иркутска);
- строительство КНС, укладка сетей;
- запланировано строительство котельной для централизованного отопления номеров и нагрев воды (прогноз ежегодных финансовых затрат на отопление 1 номера «семейный люкс» – 12 000 руб. в год);
- электроснабжение 320 кВт (строительство подстанции);
- широкополосный интернет, ТВ, телефония, охрана.


Какая будет коммунальная плата за эксплуатацию номеров?
Оплата коммунальных расходов, в т.ч. связи, электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения оплачивается Заказчик отдельно, по факту использования на основании показаний приборов учета Парк-Отеля, будут рассчитываться пропорционально загрузке Объектов Заказчика и взиматься с момента начала ведения предпринимательской деятельности в Гостиничном номере Заказчика (запуск парк-отеля в эксплуатацию)
По нашим расчетам. В среднем по году — это не более 5000 руб. в месяц за один гостевой домик.
Какое благоустройство прилегающих территорий предусмотрено проектом и входит ли оно в стоимость объекта?
Да. Запланированные земляные работы:
- выборка грунта (0,5 м), уплотнение
- отсыпка ПГС (1-1,5 метра)
- уплотнение

Финишное покрытие (бетон либо плитка) будет смонтировано после завершения строительно-монтажных работ, непосредственное перед запуском отеля в эксплуатацию.

Также предусмотрено озеленение, освещение, деревянная терраса вдоль воды, арт-объекты, ограждение.
Как я смогу выйти из проекта?
В случае, если Заказчик решил выйти из настоящего Договора, в любой момент возможна уступка прав и обязанностей Заказчика по настоящему Договору третьему лицу по сложившейся рыночной стоимости Объекта по состоянию на момент выхода, за вычетом комиссионного вознаграждения Подрядчика:
- 5(пять)%, если правопреемника нашел и привлёк Подрядчик
- 3(три)%, если правопреемника нашел и привлёк Заказчик,
но не менее 75 тыс. руб., с переоформлением всех заключенных на момент выхода Заказчика основных договоров и (в случае необходимости) перерегистрации основного договора субаренды ЧЗУ в РосРеестре на нового субарендатора.Как правило, стоимость готового объекта превышает начальный уровень (на этапе строительства) на 50-100%
Есть ли источники гарантированного финансирования строительства? Кредитная линия в банке, гарантия со стороны бизнес-структур?
Финансовая модель проекта предусматривает финансирование каждого номера инвесторами. У нашей компании существуют давние партнерские отношения с ПАО «Сбербанк», который сейчас рассматривает возможность осуществлять льготное (на развитие туристической отрасли региона) целевое кредитование потенциальных инвесторов для участия в нашем проекте.
Какие инвестиции осуществляет организатор проекта?
25 миллионов рублей:

- разработка концепции проекта (2017-2019)
- разработка проектно-сметной документации
- согласование разрешительной документации
- организация проекта
- собственные номера «Иркутск», «Кадьяк».
Из какого материала будет построен отель?
Для обеспечения качественной шумоизоляции выбрана технология каркасного строительства. При разработке проекта учитываются требования по слышимости для сертификации отеля на 3* - 35 децибел. Срок службы материалов – более 20 лет.
Как будет выполнен фундамент?
Категория «временное сооружение» допускает строительство на свайном фундаменте.
Как будет определяться приоритетность размещения туристов в отеле? Как будет выбираться номер для размещения во время бронирования?
Бронирование номеров парк-отеля осуществляется на основе пожеланий клиентов. Для прозрачности всем собственникам будет предоставлен доступ к сетке бронирования номеров. Если клиенту не принципиален выбор номера, приоритетность сдачи объекта Заказчика туристам Управляющей компании, обратившимся через сайты-агрегаторы, туроператоров или от стойки ресепшн, будет определяться в соответствии со справедливой очередностью, установленной

Управляющей компанией на основе фактической загрузки гостиничных номеров парк-отеля, которое может быть реализовано в алгоритме программного обеспечения системы он-лайн бронирования и будет доступно для контроля Заказчику.
Предусмотрена ли сертификация отеля?
Да, 3*. Для 4* нам не хватает только круглогодичного бассейна и конференц-зала. Но мы работаем над этим 😊.
Made on
Tilda